Tapu İşlemleri

İpotekli / Kredili Ev Satışı Nasıl Yapılır?

Son güncelleme: Ekim 2026 · Kaynak: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.850-886, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.37

Konut kredisi kullanılarak alınan evlerin tapusunda bankanın ipoteği bulunur. Kredinin bitmesini beklemeden evi satmak isteyen birçok kişi, ipotekli evin satılıp satılamayacağını ve alıcının bu evi nasıl güvenle alacağını merak eder. Kısa cevap: ipotekli ev satılabilir. Ancak süreci doğru kurgulamak, hem satıcının hem alıcının parasını riske atmaması için kritik önemdedir.

İpotek nedir, satışa engel midir?

İpotek, bir borcun teminatı olarak taşınmaz üzerinde kurulan rehin hakkıdır (TMK m.881). İpotek, malikin taşınmazı satmasına hukuken engel değildir; ancak ipotek taşınmazla birlikte yeni malike geçer. Yani borç ödenmezse banka, kim malik olursa olsun taşınmazı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla sattırabilir. Bu nedenle alıcılar, ipoteği kaldırılmamış bir evi almak istemez; uygulamada satış, ipoteğin aynı gün kaldırılması (fek) ile birlikte yapılır.

Satış öncesi hazırlık

1. Kalan borç yazısı alın: Bankanızdan kredinin erken kapama tutarını gösteren güncel bir yazı isteyin. Bu yazı genellikle birkaç gün geçerlidir.
2. Erken ödeme ücretini öğrenin: 6502 sayılı Kanun'un 37. maddesi ve ilgili yönetmelik gereği konut kredilerinde erken ödeme tazminatı, sabit faizli kredilerde kalan anaparanın en fazla %2'si, değişken faizli kredilerde en fazla %1'i olabilir. Kredi vadesi 36 aydan kısa kalmışsa bu oran %1 ile sınırlıdır.
3. Tapu kaydını kontrol edin: Bankanın ipoteği dışında haciz, şerh veya başka ipotek olup olmadığını e-Devlet'ten sorgulayın.
4. Satış bedelini belirleyin: Satış bedeli kalan borcu karşılamıyorsa farkı kendi kaynağınızdan kapatmanız gerektiğini unutmayın.

Senaryo 1: Alıcı peşin ödeme yapıyor

Bu senaryoda en güvenli yöntem, alıcının ödemesinin önce satıcının kredi borcunu kapatmak için kullanılmasıdır:

• Alıcı, kalan borç tutarını satıcının kredi hesabına veya bankanın gösterdiği hesaba yatırır; geri kalan bedel tapuda ödenir.
• Banka borcun kapandığını teyit eder ve ipotek fek yazısını tapu müdürlüğüne elektronik olarak gönderir.
• Tapu müdürlüğü ipoteği kaldırır; ardından satış işlemi yapılır.

Senaryo 2: Alıcı konut kredisi kullanıyor

Alıcı da kredi kullanacaksa iki bankanın koordinasyonu gerekir. Uygulamada süreç şöyle işler:

1. Alıcının bankası ekspertiz yaptırır ve krediyi onaylar.
2. Alıcının bankası, satıcının kredisini kapatacak tutarı satıcının bankasına aktarır veya blokeli ödeme ile tapuda kapatma yapar.
3. Satıcının bankası ipoteği kaldırır; aynı gün tapuda satış ve alıcının bankası lehine yeni ipotek tesisi yapılır.
4. Kalan satış bedeli satıcının hesabına aktarılır.

Satıcı ve alıcının aynı bankada olması süreci hızlandırır. Farklı bankalarda bu koordinasyon birkaç gün sürebilir; tapu randevusunu bankaların hazır olduğu güne göre planlayın.

Senaryo 3: Kredi devri

Bazı bankalar, kredinin alıcıya devredilmesine izin verir. Bu durumda alıcının kredi değerlendirmesi yapılır; onaylanırsa kredi ve ipotek alıcı adına devam eder. Kredi devri, özellikle düşük faizle kullanılmış eski kredilerde alıcı için avantajlı olabilir. Ancak bankalar bu talebi kabul etmek zorunda değildir ve devir şartlarını kendileri belirler.

Satış maliyetleri

Kapora ve satış vaadi

Tapu günü bankaların koordinasyonu nedeniyle uzayabileceği için taraflar çoğu zaman kapora ile anlaşır. Kaporanın geri verilmeme koşullarını, satış tarihini ve ipoteğin kaldırılmasının kimin sorumluluğunda olduğunu yazılı bir sözleşmede belirleyin. Kapsamlı güvence isteniyorsa noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılabilir ve tapuya şerh verilebilir.

Satıştan sonra

• Kredi kapandıktan sonra bankadan borç bitti yazısı alın ve kredi hesabının kapatıldığını kontrol edin.
• Kredi ile birlikte yapılan konut sigortası veya hayat sigortası için kalan prim iadesini talep edin.
• Evi aldığınız tarihten itibaren beş yıl dolmadıysa değer artış kazancı vergisini değerlendirin.