Tapu İşlemleri

Miras Kalan Evin Tapu Devri (İntikal) Nasıl Yapılır?

Son güncelleme: Ekim 2026 · Kaynak: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.495-682, 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu, TKGM

Bir yakınımızı kaybettikten sonra karşılaşılan resmi işlemler, zaten zor olan bir dönemi daha da yorucu hale getirebilir. Miras kalan bir evin mirasçılar adına tapuya tescil edilmesi (intikal), bu işlemlerin en önemlilerinden biridir. Çünkü intikal yapılmadan evi satmak, bölüşmek veya üzerinde kredi kullanmak mümkün değildir. Bu rehberde süreci sırasıyla, hangi belgenin nereden alınacağını ve hangi sürelere dikkat edilmesi gerektiğini anlatıyoruz.

Mirasçılık nasıl belirlenir?

Türk Medeni Kanunu'na göre yasal mirasçılar zümre sistemine göre belirlenir:

• Birinci zümre: Mirasbırakanın altsoyu (çocukları, çocukları ölmüşse torunları).
• İkinci zümre: Altsoy yoksa anne ve baba ile onların altsoyu (kardeşler).
• Üçüncü zümre: Onlar da yoksa büyükanne, büyükbaba ve onların altsoyu.
• Sağ kalan eş: Birinci zümreyle birlikte mirasın 1/4'ünü, ikinci zümreyle birlikte 1/2'sini, üçüncü zümreyle birlikte 3/4'ünü alır; hiçbiri yoksa mirasın tamamı eşe kalır.

Mirasbırakan vasiyetname bırakmışsa vasiyetnamenin açılması ve saklı paylı mirasçıların hakları ayrıca değerlendirilir.

Adım 1: Veraset ilamı (mirasçılık belgesi)

Mirasçıların kimler olduğunu ve paylarını gösteren resmi belgedir. Herhangi bir noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınabilir. Noter yolu daha hızlıdır ve genellikle aynı gün sonuçlanır; ancak yabancı unsur içeren veya vasiyetname bulunan durumlarda mahkemeye başvurmak gerekir. Başvuru için mirasçılardan birinin kimliği yeterlidir; tüm mirasçıların hazır bulunması gerekmez.

Adım 2: Veraset ve intikal vergisi beyannamesi

Miras yoluyla edinilen mal varlığı için mirasçılar, mirasbırakanın son ikametgâhının bağlı olduğu vergi dairesine veraset ve intikal vergisi beyannamesi verir. Beyanname süreleri şöyledir:

Beyanname, e-Devlet ve Hazır Beyan Sistemi üzerinden de verilebilir. Mirasçılar ayrı ayrı veya birlikte beyan verebilir.

Vergi ne kadar?

Taşınmazın vergi matrahı, belediyedeki emlak vergisi değeridir. Her mirasçı için Kanun'da belirlenen ve her yıl güncellenen bir istisna tutarı bulunur; çocuklar ve eş için bu istisna daha yüksektir. İstisnayı aşan kısım, miras yoluyla intikallerde %1'den başlayan artan oranlı tarife ile vergilendirilir. Tek bir evin mirasçılara geçtiği tipik durumlarda, özellikle çocuklar ve eş mirasçıysa, istisna tutarları nedeniyle çoğu zaman vergi çıkmaz veya düşük tutarda çıkar.

Hesaplanan vergi, beyannamenin verildiği yıldan başlayarak üç yılda ve her yıl mayıs ile kasım aylarında olmak üzere toplam altı eşit taksitte ödenir.

Adım 3: İlişiksiz belgesi

Tapu müdürlüğü intikal işlemi için vergi dairesinden alınan "veraset ve intikal vergisi ilişiksiz belgesi" ister. Bu belge, taşınmazla ilgili verginin ödendiğini veya teminata bağlandığını, ya da vergi doğmadığını gösterir. Taksitler henüz ödenmemişse vergi dairesi, verginin tapuya şerh düşülmesi veya teminat gösterilmesi şartıyla ilişiksiz belgesi verebilir.

Adım 4: Tapuda intikal işlemi

1. Web Tapu veya ALO 181 üzerinden intikal randevusu alınır.
2. Veraset ilamı, ilişiksiz belgesi, mirasçıların kimlikleri ve bina niteliğindeki taşınmazlarda DASK poliçesi ile tapu müdürlüğüne gidilir.
3. Döner sermaye ücreti ve varsa harçlar ödenir.
4. Taşınmaz mirasçılar adına tescil edilir.

İntikal işlemi için mirasçılardan birinin başvurması yeterlidir; tüm mirasçıların imzası gerekmez. Satıştaki %4 oranındaki tapu harcı intikalde uygulanmaz; bu nedenle intikal maliyeti normal tapu devrine göre düşüktür. Güncel ücretleri bağlı olduğunuz tapu müdürlüğünden öğrenebilirsiniz.

İntikalden sonra seçenekler

Mirasçılardan biri evi almak istiyor

Mirasçılar anlaşarak taşınmazı mirasçılardan birine devredebilir. Bu işlem "miras taksim sözleşmesi" ile veya diğer mirasçıların paylarını satması ya da bağışlaması yoluyla yapılabilir. Satış yoluyla yapılan devirde satış harcı, bağış yoluyla yapılan devirde ise ayrıca veraset ve intikal vergisi (ivazsız intikal) doğar.

Ev satılacak

Tüm mirasçıların rızasıyla taşınmaz satılabilir ve bedel paylar oranında dağıtılır. Miras yoluyla edinilen taşınmazların satışında değer artış kazancı vergisi doğmaz.

Anlaşma sağlanamıyor

Mirasçılar anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Dava öncesinde arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Mahkeme taşınmazın aynen bölünmesine veya satılarak bedelin paylaştırılmasına karar verir.

Mirası reddetmek

Mirasbırakanın borçları mal varlığından fazlaysa mirasçılar mirası reddedebilir. Ret, mirasçının ölümü öğrendiği tarihten itibaren üç ay içinde sulh hukuk mahkemesine beyanla yapılır. Ölüm anında mirasbırakanın ödemeden aciz olduğu açıkça belli veya resmen tespit edilmişse miras reddedilmiş sayılır. Mirası reddeden kişi intikal işlemlerine taraf olmaz.

Kiracılı ev miras kalırsa

Miras kalan evde kiracı oturuyorsa kira sözleşmesi mirasçılara geçer. Mirasçılar yeni kiraya veren sıfatıyla kira bedelini tahsil eder ve elde edilen kira gelirini paylar oranında beyan eder. Kira gelirinin vergilendirilmesi için kira gelir vergisi rehberimize bakın. Mirasçılardan birinin kendisi için ihtiyacı varsa, kanuni şartlarla ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.