Kira Hukuku
Kira Ödenmezse İcra Takibi ve Tahliye Süreci
Kiracının kirayı düzenli ödememesi, ev sahiplerinin en sık karşılaştığı sorundur. Bu durumda ev sahibinin kendi başına kilidi değiştirmesi, elektrik veya suyu kestirmesi ya da kiracının eşyalarını çıkarması hukuka aykırıdır ve cezai sorumluluk doğurur. Kanun, ödenmeyen kira için hızlı işleyen özel bir yol öngörür: tahliye talepli icra takibi. Bu rehberde bu yolun nasıl kullanılacağını, sürelerini ve alternatiflerini anlatıyoruz.
Önce: kira ne zaman "ödenmemiş" sayılır?
Kira bedeli, sözleşmede belirtilen ödeme gününde ödenmemişse kiracı temerrüde düşer. Sözleşmede ödeme günü belirtilmemişse kira, her ayın sonunda ödenir (TBK m.314). Kısmi ödemeler de borcun tamamını karşılamadığı için takibe konu olabilir. Bu nedenle kira ödemelerinin banka aracılığıyla, açıklama kısmına ait olduğu ay yazılarak yapılması her iki taraf için ispat kolaylığı sağlar.
Ev sahibinin üç yolu
| Yol | Amaç | Süre |
|---|---|---|
| Örnek 13 ödeme emri (İİK m.269) | Kira alacağı + tahliye | En hızlı yol; itiraz yoksa birkaç ay |
| TBK m.315 ihtarı + tahliye davası | Sözleşmenin feshi ve tahliye | Dava süresi kadar |
| İki haklı ihtar (TBK m.352/2) | Kira yılı sonunda tahliye | Kira dönemi sonunda bir ay içinde dava |
Örnek 13 tahliye talepli icra takibi adım adım
- Takip talebi: Ev sahibi, kiralananın bulunduğu yerdeki veya kiracının yerleşim yerindeki icra dairesine başvurur. Başvuru e-Devlet üzerinden UYAP Vatandaş Portalı ile de yapılabilir. Takip talebinde ödenmeyen aylar, tutarları ve tahliye istemi belirtilir. Kira sözleşmesinin bir örneği eklenir.
- Ödeme emrinin tebliği: İcra dairesi kiracıya Örnek 13 ödeme emri gönderir. Ödeme emrinde kiracıya, konut ve çatılı iş yeri kiralarında 30 gün içinde borcu ödemesi, aksi halde tahliye isteneceği ihtar edilir.
- İtiraz süresi: Kiracı ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz kira sözleşmesine, kira miktarına veya borcun ödendiğine yönelik olabilir.
- Ödememe: Kiracı itiraz etmez ve 30 gün içinde borcu ödemezse, ev sahibi icra mahkemesinden tahliye talep eder. Bu talebin, 30 günlük sürenin bitiminden itibaren altı ay içinde yapılması gerekir.
- Tahliye kararı ve infaz: İcra mahkemesi tahliyeye karar verir. Karar icra dairesine verilerek kiracıya tahliye emri tebliğ edilir; kiracı çıkmazsa zorla tahliye yapılır.
İtiraz edilirse
Kiracı imzası inkâr edilmemiş yazılı bir sözleşmeye itiraz ederse, ev sahibi icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye talep edebilir. Sözleşme sözlü ise veya imza inkâr edilmişse sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılması gerekir. Bu nedenle yazılı kira sözleşmesi hız açısından büyük avantaj sağlar. Bkz. kira sözleşmesi nasıl yapılır.
Kiracı 30 gün içinde öderse ne olur?
Kiracı ödeme emrinde belirtilen borcu 30 gün içinde öderse tahliye istenemez; takip yalnızca alacak bakımından sona erer. Ancak bu ödeme, aynı kira yılı içinde gönderilen ikinci ihtar olarak sayılabilir. Bir kira yılı içinde iki kez kirayı geciktirip haklı ihtara neden olan kiracıya karşı ev sahibi, kira yılı sonunda bir ay içinde tahliye davası açabilir. Örnek 13 ödeme emri de bu kapsamda haklı ihtar yerine geçer.
Masraflar ve süre tahmini
- Peşin harçlar ve tebligat giderleri: Takip başlatılırken alacak tutarına göre peşin harç ve tebligat masrafı yatırılır.
- Avukatlık ücreti: Avukatla takip yapılırsa, kiracı haksız çıktığında tarifeye göre vekâlet ücretini de ödemekle yükümlü olur.
- Tahliye masrafları: Zorla tahliyede çilingir, nakliye ve yediemin depo giderleri ev sahibi tarafından peşin ödenir ve kiracıdan tahsil edilir.
İtiraz edilmeyen ve kiracının adreste tebligat aldığı dosyalarda süreç genellikle iki ila dört ay içinde sonuçlanır. İtiraz ve tebligat sorunları süreyi uzatabilir.
Kira alacağı ve depozito
Kiracıdan alınan depozito, kira borcuna kendiliğinden mahsup edilemez; depozitonun iadesi veya alacağa mahsubu ya kiracının rızası ya da kesinleşmiş icra takibi veya mahkeme kararıyla mümkündür. Depozito kurallarını depozito iadesi rehberimizde bulabilirsiniz. Kiracının kefili varsa takip kefile de yöneltilebilir; ancak kefilin sorumluluğu sözleşmede belirtilen azami tutarla sınırlıdır.
Arabuluculuk zorunlu mu?
1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Ancak bu zorunluluk icra takibi için geçerli değildir. Ev sahibi doğrudan icra dairesine başvurabilir. İtirazın iptali gibi sulh hukuk mahkemesinde açılacak davalarda ise arabuluculuk şartı aranır.
Yapılmaması gerekenler
- Kiracının eşyalarını çıkarmak veya kilidi değiştirmek (konut dokunulmazlığının ihlali, TCK m.116),
- Elektrik, su veya doğalgazı kestirmek,
- Kiracıyı tehdit etmek veya sosyal medyada teşhir etmek,
- Ödenmeyen kirayı depozitodan kendiliğinden düşüp kalanını istemek.
Unutma
Takip sürelerinin kaçırılması hakkın düşmesine yol açabilir. Birden fazla aylık borç birikmeden takibe başlamak ve süreci bir avukat aracılığıyla yürütmek zaman kaybını önler.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı kirayı ödemezse ne kadar sürede çıkarılır?
Örnek 13 tahliyeli icra takibinde kiracıya 30 gün ödeme süresi verilir. İtiraz edilmez ve ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden tahliye kararı alınır; süreç genellikle 2-4 ay sürer.
Örnek 13 ödeme emrine itiraz süresi kaç gündür?
Kiracı ödeme emrine tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir.
Kira icra takibi için arabulucuya gitmek gerekir mi?
Hayır. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır ancak icra takibi için zorunlu değildir.
Kira ödenmezse ev sahibi kilidi değiştirebilir mi?
Hayır. Bu konut dokunulmazlığının ihlali sayılabilir ve cezai sorumluluk doğurur. Tahliye yalnızca icra veya mahkeme yoluyla yapılabilir.
Kiracı ödeme emrinden sonra öderse tahliye olur mu?
30 gün içinde ödenirse tahliye istenemez. Ancak bu, aynı kira yılı içindeki haklı ihtarlardan biri sayılır; iki haklı ihtar halinde kira yılı sonunda tahliye davası açılabilir.
Kaynaklar
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (m.269, 269/a-d, 272) · 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m.314, 315, 352) · 7445 sayılı Kanun (kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk) · UYAP Vatandaş Portalı