Kira Hukuku

Kira Sözleşmesi Feshi ve İhtarname Rehberi

Son güncelleme: Ekim 2026 · Kaynak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.315, 325, 327, 328, 347, 348

Kira sözleşmesini sona erdirmek isteyen taraf, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) çizdiği süre ve şekil kurallarına uymak zorundadır. Kiracı açısından bu kurallar oldukça esnek, ev sahibi açısından ise oldukça sıkıdır. Yanlış zamanda veya yanlış yöntemle yapılan bir fesih bildirimi ya hiç sonuç doğurmaz ya da bildirimi yapan tarafı tazminat sorumluluğuyla karşı karşıya bırakır. Bu rehberde konut ve çatılı iş yeri kiralarında fesih yollarını, sürelerini ve ihtarnamenin nasıl hazırlanacağını anlatıyoruz.

Kiracının fesih hakları

1. Belirli süreli sözleşmede süre sonunda fesih

TBK m.347'ye göre kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi gerekçe göstermeden sona erdirebilir. Bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Örneğin sözleşme 1 Eylül'de bitiyorsa bildirimin en geç 16 Ağustos'ta ev sahibine ulaşması gerekir.

2. Belirsiz süreli sözleşmede fesih

Sözleşmede süre belirtilmemişse veya sözleşme uzama yıllarındaysa kiracı, yasal fesih dönemlerine ve üç aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.328-329). Fesih dönemi genellikle her kira yılının sonu olarak uygulanır.

3. Sözleşme süresi dolmadan erken çıkış

Kiracı sözleşme süresi bitmeden evi boşaltırsa sözleşmeden doğan borçları, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder (TBK m.325). Yargıtay uygulamasında bu süre konutlar için genellikle 1-3 ay arasında değerlendirilir; bölgenin kiralama hızı, mevsim ve taşınmazın özellikleri dikkate alınır. Kiracı, kiralananı devralmaya hazır ve ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı önerirse bu sorumluluktan kurtulabilir.

Ev sahibinin fesih hakları

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında ev sahibi, belirli süreli sözleşmenin süresi bitti diye kiracıyı çıkaramaz. Sözleşme kendiliğinden birer yıl uzar. Ev sahibinin fesih imkânları şunlardır:

• 10 yıllık uzama süresi sonunda fesih: Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra ev sahibi, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi gerekçesiz feshedebilir (TBK m.347). Örneğin 1 yıllık sözleşme toplam 11 yılın sonunda bu şekilde sona erdirilebilir.
• Kira borcunun ödenmemesi: Kiracıya ödeme için en az 30 gün süre veren ihtarname gönderilir; süresinde ödenmezse sözleşme feshedilebilir (TBK m.315). Ayrıntılar için kira ödenmezse icra takibi rehberimize bakın.
• İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki haklı ihtar çekilmişse, ev sahibi kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m.352/2).
• İhtiyaç, yeniden inşa veya yeni malikin ihtiyacı: TBK m.350-351'deki sebeplerle dava yoluyla tahliye. Bkz. ihtiyaç nedeniyle tahliye davası.
• Tahliye taahhüdü: Kiracının yazılı olarak verdiği geçerli bir taahhüde dayanarak. Bkz. tahliye taahhütnamesi rehberi.
• Özen ve komşulara saygı borcuna aykırılık: Kiracı kiralanana zarar veriyor veya komşuları rahatsız ediyorsa, ev sahibi en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini ister; giderilmezse sözleşmeyi 30 günlük süreyle feshedebilir (TBK m.316).

Fesih bildirimi hangi şekilde yapılmalı?

TBK m.348, konut ve çatılı iş yeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılmasını şart koşar. Sözlü bildirimler, WhatsApp mesajları veya telefon görüşmeleri bu şartı karşılamaz ve uyuşmazlık halinde ispat edilemez. Yazılı bildirimin en güvenli yolu noter aracılığıyla ihtarname göndermektir. Alternatif olarak iadeli taahhütlü mektup veya ev sahibinin imzalı tebellüğ ettiği yazılı bildirim de kullanılabilir; ancak içerik ispatı açısından noter ihtarnamesi tercih edilmelidir.

İhtarnamede bulunması gerekenler

1. Keşideci (gönderen) ve muhatabın ad-soyad, T.C. kimlik numarası ve adresleri,
2. Kiralananın açık adresi,
3. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi,
4. Fesih iradesinin açık ve şartsız ifadesi,
5. Sözleşmenin sona ereceği tarih ve evin teslim tarihi,
6. Depozitonun iadesi talebi ve iade edilecek banka hesap bilgisi (kiracı gönderiyorsa).

Tebliğ ve sürelerin hesaplanması

Fesih bildiriminin hukuki sonuç doğurduğu tarih, ihtarnamenin muhataba tebliğ edildiği tarihtir; noterden gönderildiği tarih değildir. Muhatap adreste bulunamazsa tebligat 7201 sayılı Tebligat Kanunu'na göre komşuya veya muhtara bırakılabilir. Süre hesabında bu gecikmeler göz önüne alınarak ihtarnameyi son günden en az birkaç hafta önce göndermek gerekir.

Fesihten sonra: teslim ve tutanak

Kiracı evi boşaltırken anahtarı teslim etmeli ve mümkünse ev sahibiyle birlikte evin durumunu gösteren bir teslim tutanağı imzalamalıdır. Fotoğraf ve video ile durum kayıt altına alınmalıdır. Ev sahibi anahtarı teslim almaktan kaçınırsa kiracı, sulh hukuk mahkemesinden tespit ve tevdi yeri belirlenmesi talep edebilir.