Tapu İşlemleri
Yabancılara Gayrimenkul Satışı: Şartlar, Belgeler ve Tapu Süreci
Türkiye'de taşınmazını yabancı bir alıcıya satmak isteyen ev sahipleri ya da Türkiye'den mülk edinmek isteyen yabancılar, yerli satışlarda karşılaşılmayan ek şartlarla yüz yüze gelir. Bu şartların bilinmemesi işlemi haftalarca geciktirebilir veya tapuda reddedilmesine neden olabilir. Bu rehberde yabancıların taşınmaz edinimini düzenleyen kuralları, gereken belgeleri ve tapu sürecini sırasıyla anlatıyoruz.
Hangi yabancılar Türkiye'de taşınmaz alabilir?
2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesine göre yabancı uyruklu gerçek kişiler, Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı olmaları kaydıyla Türkiye'de taşınmaz edinebilir. Uygulamada ülkelerin büyük çoğunluğunun vatandaşları bu haktan yararlanabilmektedir; ancak bazı ülke vatandaşları için kısıtlama veya ek izin şartları bulunabilir. Güncel ülke listesi ve kısıtlamalar için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün (TKGM) duyuruları esas alınmalıdır.
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ise kural olarak doğrudan taşınmaz edinemez; Türkiye'de şirket kurarak 7 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelik kapsamında edinim yapabilir.
Alan ve oran sınırlamaları
- Kişi başı sınır: Bir yabancının ülke genelinde edinebileceği taşınmazların toplam yüzölçümü 30 hektarı geçemez.
- İlçe sınırı: Yabancıların bir ilçede edinebileceği taşınmazlar, o ilçedeki özel mülkiyete konu taşınmazların yüzölçümünün %10'unu geçemez.
- Askeri yasak ve güvenlik bölgeleri: Askeri yasak bölgeler ve özel güvenlik bölgelerinde yabancıya satış yapılamaz; bazı bölgelerde ilgili komutanlık izni aranır.
- Arsa edinimi: Yabancı kişi arsa satın alırsa, bu arsa üzerinde gerçekleştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili bakanlığın onayına sunmak zorundadır.
Zorunlu belgeler
| Belge | Açıklama |
|---|---|
| Pasaport ve noter onaylı tercümesi | Kimlik tespiti için; tercüme yeminli tercüman tarafından yapılır. |
| Vergi kimlik numarası | Herhangi bir vergi dairesinden pasaportla ücretsiz alınır. |
| Gayrimenkul değerleme raporu | SPK lisanslı değerleme şirketince hazırlanır; tapu müdürlüğü sistem üzerinden talep eder. |
| Döviz alım belgesi (DAB) | Satış bedelinin dövizle Türkiye'ye getirilip bankada TL'ye çevrildiğini gösterir. |
| DASK poliçesi | Bina niteliğindeki taşınmazlarda zorunludur. |
| Biyometrik fotoğraf | Alıcı ve satıcı için birer adet. |
| Belediye rayiç değer yazısı | Harç matrahının kontrolü için. |
Değerleme raporu neden önemli?
Yabancılara yapılan satışlarda tapuya beyan edilen bedel, değerleme raporundaki değerin altında olamaz. Rapor genellikle üç ay geçerlidir. Raporun ücreti alıcı tarafından ödenir ve taşınmazın türüne göre değişir.
Tapu süreci adım adım
- Başvuru: Satıcı veya alıcı, Web Tapu ya da tapu müdürlüğü üzerinden satış başvurusu yapar.
- Askeri / güvenlik sorgusu: Taşınmazın yasak bölgede olup olmadığı tapu müdürlüğünce sistem üzerinden kontrol edilir.
- Değerleme raporu: Sistem üzerinden lisanslı değerleme şirketi atanır ve rapor tapuya iletilir.
- Harç ödemesi: Alıcı ve satıcı %2'şer tapu harcını ve döner sermaye bedelini öder. Hesaplama için tapu harcı rehberimize bakın.
- İmza: Alıcı Türkçe bilmiyorsa yeminli tercüman eşliğinde imza yapılır. Vekâletle işlem yapılacaksa vekâletname Türkiye'de noterden veya yurt dışında konsolosluktan alınmalı, gerekiyorsa apostil şerhi taşımalıdır.
Gayrimenkul yoluyla vatandaşlık
Türk Vatandaşlığı Kanunu Uygulama Yönetmeliği'ne göre belirli tutarın üzerinde taşınmaz satın alan ve tapuya üç yıl satılmayacağına dair şerh koyduran yabancılar, istisnai yolla vatandaşlık başvurusunda bulunabilir. 2022'de belirlenen eşik 400.000 ABD dolarıdır. Bu yolda değerleme raporundaki değer, satış bedeli ve döviz alım belgesinin birbiriyle uyumlu olması aranır; son yıllarda bu işlemlere yönelik denetimler sıkılaşmıştır. Eşik tutarı yönetmelik değişikliğiyle güncellenebileceğinden başvuru öncesinde Nüfus ve Vatandaşlık İşleri ile TKGM'nin güncel duyuruları kontrol edilmelidir.
Satıcı açısından dikkat edilmesi gerekenler
- Satış bedelinin tamamının bankacılık kanalıyla, tercihen tapu günü ödenmesini sağlayın.
- Değerleme raporu ile gerçek satış bedeli arasındaki farkları sözleşmede netleştirin; düşük beyan yabancı satışlarında mümkün değildir.
- Taşınmazı beş yıl dolmadan satıyorsanız değer artış kazancı vergisini hesaba katın.
- Kiracılı bir evi satıyorsanız kiracının hakları alıcıya geçer; ayrıntılar için kiralanan taşınmazın satılması rehberine bakın.
Yabancı alıcının sonradan yükümlülükleri
Taşınmazı edinen yabancı, Türk vatandaşlarıyla aynı şekilde emlak vergisi öder. Konutu kiraya verirse elde ettiği kira geliri için Türkiye'de beyanname vermesi gerekir; bu konuda kira gelir vergisi rehberimiz yol göstericidir. Ayrıca konutun bulunduğu yerde ikamet edecekse kısa dönem ikamet izni başvurusunda tapu belgesi kullanılabilir.
Unutma
Yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin ülke listeleri, bölge kısıtlamaları ve vatandaşlık eşikleri idari düzenlemelerle değişebilir. İşlemden önce TKGM (tkgm.gov.tr) ve bağlı olduğunuz tapu müdürlüğünden güncel bilgi alın.
Sıkça Sorulan Sorular
Yabancılar Türkiye'de ev alabilir mi?
Evet. Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşları, Tapu Kanunu m.35'teki 30 hektar ve ilçe bazında %10 sınırlamalarına uymak kaydıyla Türkiye'de taşınmaz edinebilir.
Yabancıya satışta değerleme raporu zorunlu mu?
Evet. Yabancı gerçek kişilere yapılan satışlarda SPK lisanslı şirketçe hazırlanan değerleme raporu istenir ve tapuda beyan edilen bedel rapordaki değerin altında olamaz.
Döviz alım belgesi nedir?
Satış bedelinin dövizle Türkiye'ye getirilip bir bankada Türk lirasına çevrildiğini gösteren belgedir. Özellikle vatandaşlık başvurularında ve bazı satışlarda istenir.
Ev alarak Türk vatandaşlığı için kaç dolar gerekir?
2022'de belirlenen eşik 400.000 ABD dolarıdır ve tapuya üç yıl satılmama şerhi konulması gerekir. Eşik değişebileceğinden güncel yönetmelik kontrol edilmelidir.
Yabancı alıcı tapuya gelmeden işlem yapılabilir mi?
Evet. Türkiye'de noterden veya yurt dışında Türk konsolosluğundan düzenlenen vekâletnameyle vekil aracılığıyla işlem yapılabilir.
Kaynaklar
2644 sayılı Tapu Kanunu (m.35, m.36) · 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu ve Uygulama Yönetmeliği (m.20) · Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (tkgm.gov.tr) yabancılar işlem rehberi