Vergi Rehberi
Konut Alımında KDV Oranları (%1, %10, %20) ve Hesaplama Örnekleri
Konut alırken ödenecek Katma Değer Vergisi (KDV), alıcıların en çok yanlış bildiği maliyet kalemlerinden biridir. Kimi alıcı her ev alımında KDV ödeneceğini sanır, kimi ise müteahhitten aldığı dairenin fiyatına KDV'nin dahil olup olmadığını sözleşme imzalandıktan sonra sorgular. Bu rehberde KDV'nin hangi satışlarda doğduğunu, oranın hangi kriterlere göre belirlendiğini ve somut örneklerle ne kadar vergi ödeneceğini adım adım açıklıyoruz.
KDV hangi konut satışlarında ödenir?
KDV, bir ticari faaliyet kapsamında yapılan teslimlerde doğar. Konut açısından bunun pratik anlamı şudur: satıcı bir şirket, müteahhit ya da konut alım satımını ticari olarak yapan bir kişi ise satış KDV'ye tabidir. Şahıstan şahısa yapılan, satıcının ticari kazanç elde etme amacı taşımadığı ikinci el satışlarda KDV hesaplanmaz; bu satışlarda alıcının karşısına çıkan vergi yalnızca tapu harcıdır.
- Müteahhitten / inşaat şirketinden sıfır konut: KDV vardır.
- Kat karşılığı inşaatta arsa sahibine düşen dairenin satışı: Arsa sahibi daireyi kısa sürede ve ticari organizasyonla satıyorsa KDV doğabilir; tek seferlik satışlarda genellikle doğmaz. Bu durum somut olaya göre değerlendirilir.
- Şahıstan ikinci el konut: KDV yoktur.
- İcradan satılan konut: Borçlu KDV mükellefi bir şirketse ihale bedeli üzerinden KDV hesaplanır. Ayrıntılar için icradan ev alma rehberimize bakabilirsiniz.
Oranı belirleyen üç kriter
Konut teslimlerindeki KDV oranı tek bir sayı değildir. Uygulanacak oranı üç bilgi belirler:
- Yapı ruhsatının alındığı tarih: 1 Nisan 2022 ve sonrasında ruhsat alınan projeler yeni sisteme, daha önce ruhsat alınan projeler ise eski (arsa birim değerine dayalı) sisteme tabidir.
- Konutun net alanı: Ölçü, brüt değil net metrekaredir. Sınır 150 m²'dir.
- Projenin niteliği: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm projelerinde indirimli %1 oran söz konusudur.
| Durum | İlk 150 m² (net) | 150 m²'yi aşan kısım |
|---|---|---|
| Kentsel dönüşüm (6306 sayılı Kanun kapsamında) | %1 | %20 |
| Diğer konut projeleri | %10 | %20 |
Temmuz 2023'teki oran değişikliğiyle %8'lik indirimli oran %10'a, %18'lik genel oran %20'ye yükselmiştir. Eski tarihli kaynaklarda gördüğünüz %8 ve %18 rakamları bu nedenle güncel değildir.
Kısmi oran uygulaması
150 m²'den büyük konutlarda oran tüm daireye tek tip uygulanmaz. Bedel, net alan oranında bölünür: 150 m²'ye isabet eden kısma indirimli oran, aşan kısma genel oran uygulanır. Satış sözleşmesinde ve faturada bu ayrımın doğru yapıldığını kontrol edin.
Örnek hesaplamalar
Örnek 1: Net 120 m² daire, standart proje
KDV hariç bedel 4.000.000 TL olsun. Konut 150 m² sınırının altında olduğundan bedelin tamamına %10 uygulanır: 4.000.000 × %10 = 400.000 TL KDV. Alıcının ödeyeceği toplam bedel 4.400.000 TL olur.
Örnek 2: Net 200 m² daire, standart proje
KDV hariç bedel 9.000.000 TL olsun. Bedel net alan oranında bölünür:
- 150 m²'lik kısım: 9.000.000 × 150/200 = 6.750.000 TL → %10 KDV = 675.000 TL
- 50 m²'lik kısım: 9.000.000 × 50/200 = 2.250.000 TL → %20 KDV = 450.000 TL
- Toplam KDV: 1.125.000 TL (efektif oran yaklaşık %12,5)
Örnek 3: Net 95 m² daire, kentsel dönüşüm projesi
KDV hariç bedel 3.200.000 TL olsun. Proje 6306 sayılı Kanun kapsamındaysa %1 oran uygulanır: 32.000 TL KDV. Aynı daire standart bir projede olsaydı KDV 320.000 TL olacaktı. Fark, kentsel dönüşüm statüsünün belgelenmesinin ne kadar önemli olduğunu gösterir.
Ruhsatı 1 Nisan 2022'den önce alınan projeler
Eski ruhsatlı projelerde oran, konutun büyükşehirde olup olmadığına, inşaatın lüks/birinci sınıf olup olmadığına ve konutun bulunduğu arsanın emlak vergisi birim değerine göre belirlenir. Bu projelerde de net 150 m² altı konutlar için %1 veya indirimli oran uygulanabilirken, arsa birim değeri yüksek bölgelerde genel oran devreye girer. Eski bir projeden daire alıyorsanız müteahhitten ruhsat tarihini ve uygulanan oranın dayanağını yazılı olarak isteyin.
KDV fiyata dahil mi, hariç mi?
İlanlarda ve satış ofislerinde verilen fiyatlar çoğu zaman "KDV dahil" ya da "KDV hariç" ifadesi olmadan söylenir. Bu belirsizlik, imza aşamasında yüz binlerce liralık sürprize dönüşebilir. Satış vaadi sözleşmesine şu üç bilginin açıkça yazılmasını sağlayın:
- KDV hariç satış bedeli,
- Uygulanacak KDV oranı (kısmi oran varsa metrekare dağılımıyla birlikte),
- Oranda yasal değişiklik olması halinde farkın kime ait olacağı.
Tapu harcı ve KDV birlikte nasıl hesaplanır?
Tapu harcı, KDV hariç satış bedeli üzerinden hesaplanır; KDV'nin kendisi harç matrahına eklenmez. Örnek 1'deki daire için alıcının tapu harcı payı 4.000.000 × %2 = 80.000 TL'dir. Uygulamada müteahhitler satıcı payını da alıcıya yansıtabilir; bu konu da sözleşmede yazılı olmalıdır. Harç hesabını tapu harcı hesaplama aracımızla yapabilirsiniz.
Yurt dışında yaşayanlar için KDV istisnası
KDV Kanunu'nun 13/i maddesi, Türkiye'de yerleşik olmayan yabancılara ve belirli şartlarla yurt dışında en az altı aydır çalışma veya oturma izniyle yaşayan Türk vatandaşlarına yapılan ilk konut teslimlerinde istisna öngörmektedir. İstisnadan yararlanmak için bedelin döviz olarak Türkiye'ye getirildiğinin belgelenmesi ve konutun bir yıl içinde satılmaması gibi şartlar aranır. Yabancıların taşınmaz edinim süreci için yabancılara gayrimenkul satışı rehberimize göz atın.
Unutma
KDV oranları Cumhurbaşkanı Kararı ile kısa sürede değiştirilebilir. İmzadan önce güncel oranı Gelir İdaresi Başkanlığı'ndan (gib.gov.tr) veya bir mali müşavirden teyit edin; özellikle kentsel dönüşüm ve eski ruhsatlı projelerde belge kontrolü yapılmadan ödeme yapmayın.
Sıkça Sorulan Sorular
İkinci el ev alırken KDV ödenir mi?
Hayır. Satıcı ticari faaliyet kapsamında satış yapmayan bir şahıssa ikinci el konut satışında KDV doğmaz; yalnızca tapu harcı ve döner sermaye bedeli ödenir.
150 m² sınırı brüt mü net mi?
KDV oranı belirlenirken konutun net alanı esas alınır. Brüt alanı 150 m²'yi geçen bir daire net olarak bu sınırın altında kalıyorsa indirimli oran uygulanabilir.
150 m²'den büyük dairede tüm bedele %20 mi uygulanır?
1 Nisan 2022 sonrası ruhsatlı projelerde hayır. Bedel net alan oranında bölünür; ilk 150 m²'ye indirimli oran, aşan kısma %20 uygulanır.
Kentsel dönüşümde %1 KDV için ne gerekir?
Projenin 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanında yapıldığının belgelenmesi gerekir. Müteahhitten ilgili belgeleri isteyin.
KDV tapu harcı matrahına eklenir mi?
Hayır. Tapu harcı KDV hariç satış bedeli üzerinden hesaplanır.
Yurt dışında yaşayan Türk vatandaşı KDV ödemez mi?
KDV Kanunu 13/i maddesindeki şartları taşıyan, yurt dışında en az altı aydır izinli olarak yaşayan vatandaşların ilk konut alımında istisna uygulanabilir. Döviz getirme ve bir yıl satmama gibi şartlar aranır.
Kaynaklar
3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu (m.13/i, m.28) · 2022/5868 ve 2023/7405 sayılı Cumhurbaşkanı Kararları · 6306 sayılı Kanun · Gelir İdaresi Başkanlığı (gib.gov.tr)