Tapu İşlemleri

İcradan Satılık Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Son güncelleme: Ekim 2026 · Kaynak: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.114-135, UYAP e-Satış Portalı

İcra yoluyla satışa çıkarılan konutlar, piyasa değerinin altında ev sahibi olmak isteyenler için cazip bir seçenektir. Ancak icradan alınan bir ev, normal bir satıştan farklı olarak "olduğu gibi" teslim edilir; içinde oturan borçlu, ödenmemiş aidatlar, ihalenin feshi davası gibi riskler alıcıya aittir. Bu rehberde ihaleye girmeden önce yapmanız gereken araştırmayı, ihale sürecini, ihale bedeline eklenen masrafları ve evin tesliminde yaşanabilecek sorunları anlatıyoruz.

İcradan satış nasıl işler?

Borcunu ödemeyen kişinin taşınmazı alacaklının talebiyle haczedilir. İcra dairesi bilirkişiye taşınmazın değerini tespit ettirir (kıymet takdiri) ve bu değer kesinleştikten sonra satış ilanı yayımlanır. 2021'den bu yana taşınmaz ihaleleri UYAP e-Satış Portalı (esatis.uyap.gov.tr) üzerinden elektronik olarak yapılmaktadır. İhaleye katılmak için e-Devlet şifresiyle portala giriş yapmak yeterlidir.

İhaleden önce yapılması gereken araştırma

1. Satış ilanı ve şartnameyi okuyun: Taşınmazın tapu bilgileri, muhammen (tahmini) bedeli, ihale tarihleri ve satış şartları şartnamede yer alır.
2. Kıymet takdiri raporunu inceleyin: Bilirkişi raporu taşınmazın metrekaresini, yaşını, iskân durumunu ve fiziki halini gösterir. Rapordaki değerin güncel piyasa fiyatlarıyla karşılaştırılması gerekir.
3. Tapu kaydını sorgulayın: Taşınmazdaki ipotek ve hacizler satışla birlikte kural olarak terkin edilir; ancak irtifak hakları, intifa hakkı ve önceden tescil edilmiş kira şerhi gibi bazı kayıtlar alıcıya geçebilir.
4. Evi yerinde görün: İcra dairesi çoğu zaman iç mekâna giriş imkânı sağlamaz. Bina dışını, ortak alanları ve çevreyi görmek, komşulardan ve site yönetiminden bilgi almak önemlidir.
5. Aidat borcunu öğrenin: Site yönetiminden birikmiş aidat borcunu sorun. Aidat borcunun kimden tahsil edileceği konusunda aidat borcu rehberimize bakabilirsiniz.
6. Kimin oturduğunu belirleyin: Evde borçlu mu, kiracı mı oturuyor? Bu durum teslim sürecini doğrudan etkiler.

Teminat ve ihale aşamaları

İhaleye katılabilmek için muhammen bedelin %10'u oranında teminat yatırılır. Teminat e-Satış portalı üzerinden kredi kartı veya banka aracılığıyla ödenebilir. İhaleyi kazanamazsanız teminat iade edilir.

Her iki aşamada da teklif edilen bedelin, varsa rüçhanlı (öncelikli) alacakların toplamını ve satış masraflarını karşılaması gerekir. Bu nedenle üzerinde yüksek ipotek bulunan taşınmazlarda asgari teklif muhammen bedelin yarısının üzerine çıkabilir.

İhale bedeline eklenen masraflar

• KDV: Borçlu KDV mükellefi bir şirketse ihale bedeli üzerinden KDV ödenir. Oranlar için konut KDV rehberimize bakın. Borçlu şahıs ise genellikle KDV doğmaz.
• Damga vergisi: İhale kararı üzerinden binde 5,69.
• Tapu harcı: Alıcı payı olan %2. Satıcı payı satış bedelinden karşılanır.
• Tapu döner sermaye bedeli ve tescil masrafları.
• Teslim masrafları: Evin boşaltılması gerekirse icra memuru, çilingir ve nakliye giderleri.

Örnek: 3.000.000 TL'ye kazanılan, borçlusu şahıs olan bir dairede damga vergisi 17.070 TL, alıcı tapu harcı 60.000 TL olur. Döner sermaye ve diğer giderlerle birlikte ihale bedelinin yaklaşık %3'ü kadar ek maliyet öngörülmelidir.

Bedelin ödenmesi ve ihalenin kesinleşmesi

İhaleyi kazanan alıcıya bedeli ödemesi için en fazla on günlük süre verilir. Bu sürede ödeme yapılmazsa ihale kararı kaldırılır ve taşınmaz yeniden ihaleye çıkarılır; aradaki fark ve faiz teminattan, yetmezse alıcıdan tahsil edilir.

İhale kararından sonra borçlu, alacaklı veya diğer ilgililer yedi gün içinde ihalenin feshi davası açabilir. Bu dava icra mahkemesinde görülür ve sonuçlanana kadar tapu devri yapılmaz. Esassız açılan davalarda mahkeme davacıyı ihale bedelinin %10'u oranında para cezasına mahkûm edebilir. Dava açılmazsa veya reddedilip kesinleşirse ihale kesinleşir ve icra dairesi tapuya tescil müzekkeresi yazar.

Evin teslimi ve tahliye

Tapu adınıza tescil edildikten sonra evde borçlu oturuyorsa İcra ve İflas Kanunu'nun 135. maddesi gereği icra dairesine başvurarak tahliye talep edebilirsiniz. Borçluya taşınmazı 15 gün içinde boşaltması için tahliye emri gönderilir; süresinde boşaltılmazsa zorla tahliye edilir.

Evde kiracı oturuyorsa durum farklıdır. Kiracı ihalenin kesinleşmesinden önce kira sözleşmesine dayanarak oturuyorsa kira ilişkisi yeni malike geçer. Yeni malik, kiracıyı ancak Türk Borçlar Kanunu'ndaki tahliye sebeplerine dayanarak çıkarabilir. Bu konuda kiralanan taşınmazın satılması ve ihtiyaç nedeniyle tahliye rehberlerimize göz atın.

Sık yapılan hatalar

• Kıymet takdiri raporuna güvenip evin fiziki durumunu hiç araştırmamak,
• Masrafları hesaba katmadan teklif vermek,
• İskânı olmayan veya kat irtifakı bulunmayan taşınmazlarda kredi kullanılabileceğini varsaymak (bankalar icradan alınan evlerde kredi şartlarını farklı uygulayabilir),
• İhalenin feshi davası süresince taşınmaza müdahale etmek.